Групповые заявки:
[email protected]
Персональный ассистент:
+7 495 225-76-33
Объект №

Недвижимость в Гоа

С чего начать процесс приобретения недвижимости в Гоа? Как оформить компанию? Кто должен платить комиссию риэлтору? Как заключить договор и оплатить сделку? И какие дополнительные расходы ждут покупателя? Подробнее о правах и обязанностях иностранцев в Гоа — в обзоре GoaVilla.ru.

Самые дорогие предложения в районе Калангута и Дона Паулы на Северном Гоа, и Кавелоссиме в Южном Гоа. Престижным также считается иметь жилье в районе Маргао и Панжима, а самым большим спросом пользуются Кавелоссим и Бага. Цены зависят от близости пляжа и качества недвижимости.

Квартиры (апартаменты) в Гоа предлагаются прежде всего в строящихся комплексах, представляющих собой мини-городки из двух- или трехэтажных вилл и таунхаусов. Жилье в них, при средней площади 40-60 квадратных метров, предлагается по средней цене от 50,000 Rs. до 70,000 Rs. за квадратный метр.

Покупка недвижимости в Гоа

Строящееся жилье в Гоа

Большинство квартир в новостройках Гоа начинает продаваться на стадии котлована (Off-plan). Во многих случаях продажи начинаются еще до начала строительства, только когда застройщик получил необходимые разрешения и согласования на проект. В отличие от российского рынка, все квартиры в Гоа распродаются до окончания строительства. Это дает хорошую возможность эффективно и выгодно инвестировать и зарабатывать.

При покупке квартиры в Гоа на стадии строительства покупатель делает предоплату, обычно в размере 10%-30%. Оставшуюся часть стоимости квартиры 70%-90%, а также Гербовый сбор покупатель оплачивает после завершения строительства и сдачи квартиры в эксплуатацию. Обычно застройщик дает право покупателю реализовать контракт на покупку квартиры еще до сдачи квартиры в эксплуатацию. Учитывая, что длительность строительства составляет около полутора — двух лет и рост стоимости квартир в Гоа составляет 8%-10% годовых, инвестор может рассчитывать на получение прибыли в размере 30-50% и выше на вложенный капитал до уплаты налогов.

Процесс покупки жилья для иностранца

Этап Детали
Регистрация компании

Любая недвижимость иностранцем может быть приобретена только на юридическое лицо. Самая простая форма управления Private Limited Company (по-нашему, ООО).

Важные нюансы в регистрации компании:

  • Лучше всего, чтобы вы владели 99,9% акциями компании, одновременно являясь директором и основным учредителем.
  • На момент оформления компании у вас должна быть Business Visa.
В процесс регистрации компании входит:
  • Получение виз по приглашению от индийской уже существующей фирмы, регистрация компании, подготовка учредительных документов, юридического адреса, открытие банковского счета, подготовка KYC, осуществление денежного перевода в качестве уставного капитала компании из России (с вашего личного счета) на счет вашей компании в Индии.
  • Уставной капитал компании лучше всего обозначать в размере стоимости недвижимости.

Вся процедура регистрации компании занимает в среднем 6-ть месяцев.

Проверка документов на недвижимость

Процедура проверки подобных документов является важной частью сделки, чтобы обезопасить себя от "долгостроев". Список документов смотрите в главе "Документы от застройщика".

В зависимости от типа недвижимости (земля, вторичная недвижимость или новостройка) виды документов могут отличаться. Так, для совершения сделки по земельным участкам необходимо проверять Land Title, Town & Country Department Zonning certificate (в котором обозначены характеристика участка CRZ/Orchard /Settlement/Comunidade) а также необходимо проверить судебные решения, выдачу кредитов под землю, получить оригинал Deed Of Sale.

Проверку документов стоит получить опытному юристу.

Юридическое оформление

Найм юриста, который будет изучать все документы по недвижимости сделки и сопровождать сделку. Обазательно самостоятельное изучение договоров. Важный момент — ознакомление с договором, особенно пункт про штрафы в случае несвоевременной оплаты.

  • Подготовка вашим юристом Свидетельства о праве собственности (”Title certificate”);
  • Подготовка Соглашения о продаже (“Agreement to sell”);
  • Подписание Договора купли-продажи (“Sale Deed”).
Внесение платежей

Покупатель платит 10% на момент бронирования; еще 10% после 30 дней с даты бронирования, а затем 8-10% на каждом этапе строительства. Это наиболее практичный план платежей (который называется Linked Payment Plan), поскольку рассрочки связаны со стадиями строительства, и поэтому капитал покупателя не блокируется, если девелопер задерживает строительство.

Во некоторых случаях, девелоперы могут потребовать до 85% оплаты в течение 30-дней после внесения задатка, чтобы предоставить скидку от 10 до 12% от базовой цены. Но эта схема рекомендуется только с уже зарекомендовавшими себя девелоперами.

Есть 4 варианта схемы платежей с девелоперами:

  • Down Payment Plan
  • Linked Payment Plan
  • Time Linked Payment Plan
  • Flexi Plan

Но мы рекомендуем придерживаться озвученного выше плана — Linked Payment Plan, поскольку он является самым безопасным для покупателя.

Оплата агенту

После внесения первого аванса за недвижимость, покупатель выплачивает от 2% до 3% комиссии брокеру за содействие в сделке.

Завершающий этап

После завершения строительства и внесения остатка, вы совместно с застройщиком подписываете финальный договор купли продажи — Sale Deed.

По завершению строительства и передачи прав на владение имуществом (Sale Deed) у вас на руках должны быть следующие документы:

  1. Builder's No objection certificate
  2. Completion certificate
  3. Commencement certificate
  4. Blue print of the plan from the builder

Документы от застройщика

На момент начала строительства данные документы должны быть уже на руках у девелопера:

  • Title deed — документ, подготовленный юристом застройщика, обозначающий право владения недвижимостью.
  • Договор с хозяином земли — между застройщиком и владельцем земли; статус землевладения. В случае, если земля еще не в прямом владении (что довольно часто), то необходимо ознакомиться с договором с владельцем (development agreement with the landowner), а также с такими документами как power of attorney, land ownership. Процесс лучше поручить опытному агенту.
  • Income tax permission — сертификат от Департамента по Налогам и Сборам.
  • Power of Attorney — право на застройку от владельца земли.
  • The completion and possession certificates — утвержденный местным муниципалитетом (Panchayat) план конструкции, с количеством этажей, и количеством апартаментов на этаже. Часто девелоперы строят больше, чем одобрено, что может вызвать определенные риски.
  • The Agreement to sell — соглашение о продаже, с которым должен ознакомиться ваш юрист. Важно, чтобы окончательный договор на продажу соответствовал утвержденному плану и брошюре.

Дополнительно вы можете проверить такие параметры, как:

  • Статус земли — важно, чтобы земля не была со статусом agricultural, CRZ, orchid. В этом случае стройка нелегальна.
  • Высота строения — в определенных районах Гоа существуют ограничения на высоту зданий и типы конструкций. Поэтому следует изучить ограничения, накладываемые местным муниципалитетом, и удостоверится, что девелопер не нарушает нормативных актов.
  • Проверка муниципальных сертификатов и разрешений — разрешение на пользование водой, электричеством и лифтом. Urban land ceiling NOC (Non Objection Certificate), NOC from water, electricity and lift authorities.

Примеры документов

Deed of Sale
Completion certificate
Zonning Certificate
Survey plan
Form 1&14

Соглашение о продаже (“Agreement to sell”)

Соглашение о продаже содержит все условия продажи и взаиморасчетов. И, хотя стандартного формата для него нет, оно обычно содержит следующую важную информацию:

  • Описание, расположение и характеристики объекта недвижимости;
  • Стоимость покупки недвижимости;
  • Сумма депозита, подлежащая к уплате покупателем и порядок платежей;
  • Дата полной оплаты покупателем, а также дата подписания договора продажи, оформленного и зарегистрированного;
  • Дата, когда покупатель получает полное владение недвижимостью.

Соглашение о продаже может также содержать положения о нарушении одной из сторон: например, конфискации депозита в случае неисполнения покупателем своих обязательств; возврата депозита вместе с неустойкой в случае неисполнения обязательств продавцом; правовые споры.

Соглашение о продаже должно быть засвидетельствовано подписями не менее двух свидетелей и должно быть зарегистрировано юристами продавца.

Оплата госпошлины и государственная регистрация

Для государственной регистрации сделки необходимо оплатить два налога — Гербовый сбор (Stamp Duty) и Регистрационный сбор (Registration Fees).

Общая сумма гербового сбора в Гоа составляет 3%. Данная сумма оплачивается в двух частях:

  • Первая часть гербового сбора подлежит к уплате в момент заключения Соглашения о продаже и составляет 0,6%.
  • Вторая часть гербового сбора оплачивается в момент подписания Договора купли-продажи и составляет 2,4%.

В некоторых случаях, для упрощения процедуры покупки квартиры, сборы могут быть уже включены девелопером в стоимость договора.

После подписания оплаты гербового сбора, на ваших документах проставляется специальный штамп, свидетельствующий о том, что налоговые сборы по сделке с недвижимостью были оплачены. Данной процедурой занимается ваш бухгалтер, который ведет компанию или юрист.

После полной оплаты гербового сбора, покупателем оплачивается регистрационный сбор в размере 1% от суммы сделки. Только после оплаты регистрационного сбора, вы законодательно становитесь собственником имущества.

Договор купли-продажи (“Sale Deed”)

На завершающем этапе сделки покупатель переводит оставшуюся сумму на счет своего продавца, и подписывается окончательный Договор купли-продажи — Sale Deed. Данный договор составляется продавцом, по которому покупатель приобретает право собственности на недвижимость. Договор должен быть засвидетельствован подписями не менее двух свидетелей и должен быть зарегистрирован юристами продавца. Крайне важно, чтобы покупатель не подписывал никаких документов, если только он и его адвокат не удовлетворены его содержанием.

Права покупателя

  • Ознакомиться со всеми правовыми документами, сертификатами, разрешениями, которые есть у застройщика;
  • Быть в курсе любых существенных дефектов недвижимости, о которых осведомлен девелопер;
  • Получить надлежащее оформление передачи прав при полной оплате;
  • Владеть недвижимостью согласно договору купли-продажи.

Расходы при покупке квартиры

Расходы на открытие компании (Company formation) 60,000 Rs.
Гербовый сбор (Stamp Duty) 3% от суммы сделки
Регистрационный сбор (Registration Fees) 1% от суммы сделки
Гонорар юриста (Lawyer fees) От 4,000 Rs. до 10,000 Rs. за проверку документов
Гонорар агента (Brokerage Fee) От 2% до 3%

Кроме того, если вы собираетесь покупать недвижимость в жилом комплексе, то будут взиматься ежегодные сборы за обслуживание и ремонт комплекса (Maintenance fees).

Особенности рынка

Общая площадь квартиры. На российском рынке, застройщики указывают в брошюрах стоимость 1 метра исходя из стоимости одного метра общей площади квартиры (которая включает в себя кухню, спальню, ванную и пр). В Индии параметр общей площади квартиры не употребляется. Для жилой и коммерческой недвижимости определен параметр Super Buildup, который указан застройщиком во всех брошюрах и рекламных проспектах. Это общая стоимость + домовая площадь. Параметр включает в себя как все комнаты квартиры, так и общие зоны, лестничный пролет, технические помещения, вестибюль и т. д. Реальная общая площадь квартиры (carpet area) может фактически быть на 30 процентов меньше, чем super buildup. Например, двухквартирный дом, с обозначенной площадью в 185 кв.м. может фактически иметь всего 70 кв. м. жилой площади, и 120 — общей.

Цены на покупку дома

Дом Характеристики дома Стоимость, Rs.
Продажа недвижимости в Гоа: дом, 3 спальни, Бенаулим Дом на 3 спальни, Южный Гоа — Бенаулим
Застройка 142 кв.м., территория 207 кв.м., охраняемый комплекс, 3 км до пляжа
8,5 млн. рупий
Продажа недвижимости в Гоа: дом, 1 спальня, Кавелоссим Дом, 1 спальня, Южный Гоа — Кавелоссим
Застройка 60 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 500 м до пляжа
8,0 млн. рупий
Продажа недвижимости в Гоа: дом, 3 спальни, Кавелоссим Дом на 3 спальни, Южный Гоа — Кавелоссим
Застройка 160 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 500 м до пляжа
40,0 млн. рупий
Продажа недвижимости в Гоа: дом, 2 спальни, Колва Дом на 2 спальни, Южный Гоа — Колва
Застройка 140 кв.м., территория 253 кв.м., 100 м до пляжа
17,0 млн. рупий

Цены на покупку квартиры

Квартира Характеристики квартиры Стоимость, Rs.
Продажа недвижимости в Гоа: квартира, 1 спальня, Бенаулим Квартира на 3 спальни, Южный Гоа — Бенаулим
Жилая площадь 50 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 1 км до пляжа
4,0 млн. рупий
Продажа недвижимости в Гоа: квартира, 1 спальня, Сиолим Квартира на 2 спальни, Северный Гоа — Сиолим
Жилая площадь 120 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 5 км до пляжа
6,0 млн. рупий

Сдача жилья в Гоа

Туристический поток в штат продолжается круглый год, ведь штат Гоа — это очень популярное место отдыха среди самих индийцев. В сезон дождей сюда любят приезжать гости из арабских стран (ОАЭ, Кувейта), а в период с ноября по март — русские и европейцы. Если вы планируете сдавать купленную недвижимость туристам, то лучше всего планировать покупку недвижимости вблизи береговой линии в комплексе с бассейном.

Сдавать недвижимость лучше всего через агентство, которое будет следить за жильем и принимать гостей.

Арендная плата за сдачу апартаментов варьируются в пределах от 25 тысяч до 40 тысяч рупий в месяц. Подробнее об аренде жилья в Гоа вы можете прочитать здесь.

Квартира в аренду Квартира в аренду Квартира в аренду Квартира в аренду
2 спальни —
от 25,000 Rs. / месяц
2 спальни —
от 35,000 Rs. / месяц
2 спальни —
от 25,000 Rs. / месяц
1 спальня —
от 20,000 Rs. / месяц

7 основных ошибок при покупке недвижимости

  1. В момент оформления юридического лица директор компании не имеет Бизнес визу (Business visa). В этом случае могут возникнуть серьезные проблемы с оформлением имущества на завершающем этапе.
  2. Оплата налом, с личного счета, под расписку и так далее. Все финансовые операции по покупке недвижимости должны производиться только с индийского юридического лица.
  3. Частные соглашения купли-продажи. Эта ситуация может быть предложена в качестве способа уклониться от уплаты налогов. Риск состоит в том, что продавец может продать недвижимость снова другому лицу.
  4. Временное оформление недвижимости на знакомого-индийца. Историй, когда индиец забирает себе недвижимость и клиент остается с носом — масса.
  5. Внедрение третьей стороны в сделку, который действует в качестве посредника между собственником имущества и юридически зарегистрированным владельцем. В таком случае цена может быть повышена на 30-55%.
  6. Покупка недвижимости, построенной на сельскохозяйственных и других землях, которое было построено с нарушением строительных норм и/или при отсутствии необходимых разрешительных документов. Вполне возможно, что такое имущество будет снесено по приказу правительства.
  7. Покупка без помощи агента по недвижимости. Как правило, хороший агент быстро выявит объекты низкого качества. Ему нужны довольные клиенты, а значит, он будет избегать проблемных девелоперов и продавцов.

Заключение

Покупка недвижимости в Гоа занятие довольно хлопотное, но при правильном подходе и понимании всех процессов — приятное и несложное. Мы рекомендуем вам обращаться только к зарекомендовавшим себя риэлторам, у которых есть многолетний опыт на рынке по проведению сделок.

Наша компания оказывает полное содействие по покупке недвижимости и консультации по открытию юридического лица в Индии. Обращайтесь, или пишите на [email protected]!

Аренда жилья в Гоа
Аренда виллы на Гоа - это идеальный вариант для отдыха в Гоа большой компанией или семьей. В абсолютн...
Отдых в Гоа
Индийский штат Гоа более четырех столетий - вплоть до середины прошлого века - находился под контроле...
Яхты в Гоа
Яхтинг как спорт и развлечение доступен для состоятельных туристов, а в некоторых своих формах - и...
Новый год на Гоа
Встречать Новый год на пляже, под яркими звездами тропического неба и плеск волн теплого моря, уже ...
2252 — Аренда вилл в Пилерне в Северном Гоа 2245 — Аренда вилл в Морджиме в Северном Гоа 2172 — Аренда вилл в Кандолиме в Северном Гоа 2267 — Аренда вилл в Кавелоссиме в Южном Гоа
2219 — Аренда вилл в Морджиме в Северном Гоа 2068 — Аренда вилл в Арпоре в Северном Гоа 2198 — Аренда вилл в Кавелоссиме в Южном Гоа 2267 — Аренда вилл в Кавелоссиме в Южном Гоа
© 2009 — 2017 www.goavilla.ru - All rights reserved