Недвижимость в Гоа – это широкий выбор предложений жилья от недорогих бунгало до элитных частных вилл для тех, кто хочет приобрести зарубежную недвижимость на берегу океана, сменить место жительства или получать дополнительный доход.
- С чего начать процесс приобретения недвижимости в Гоа?
- Как оформить компанию?
- Кто должен платить комиссию риэлтору?
- Как заключить договор и оплатить сделку?
- И какие дополнительные расходы ждут покупателя?
Подробнее о правах и обязанностях иностранцев в Гоа — в обзоре GoaVilla.ru.
Самые дорогие предложения в районе Калангута и Дона Паулы на Северном Гоа, и Кавелоссиме в Южном Гоа. Престижным также считается иметь жилье в районе Маргао и Панжима, а самым большим спросом пользуются Кавелоссим и Бага. Цены зависят от близости пляжа и качества недвижимости.
Квартиры (апартаменты) в Гоа предлагаются прежде всего в строящихся комплексах, представляющих собой мини-городки из двух- или трехэтажных вилл и таунхаусов. Жилье в них, при средней площади 40-60 квадратных метров, предлагается по средней цене от 50,000 Rs. до 70,000 Rs. за квадратный метр.
Строящееся жилье в Гоа
Большинство квартир в новостройках Гоа начинает продаваться на стадии котлована (Off-plan). Во многих случаях продажи начинаются еще до начала строительства, только когда застройщик получил необходимые разрешения и согласования на проект. В отличие от российского рынка, все квартиры в Гоа распродаются до окончания строительства. Это дает хорошую возможность эффективно и выгодно инвестировать и зарабатывать.
При покупке квартиры в Гоа на стадии строительства покупатель делает предоплату, обычно в размере 10%-30%. Оставшуюся часть стоимости квартиры 70%-90%, а также Гербовый сбор покупатель оплачивает после завершения строительства и сдачи квартиры в эксплуатацию. Обычно застройщик дает право покупателю реализовать контракт на покупку квартиры еще до сдачи квартиры в эксплуатацию. Учитывая, что длительность строительства составляет около полутора — двух лет и рост стоимости квартир в Гоа составляет 8%-10% годовых, инвестор может рассчитывать на получение прибыли в размере 30-50% и выше на вложенный капитал до уплаты налогов.
Процесс покупки жилья для иностранца
| Этап | Детали |
|---|---|
| Регистрация компании |
Любая недвижимость иностранцем может быть приобретена только на юридическое лицо. Самая простая форма управления Private Limited Company (по-нашему, ООО). Важные нюансы в регистрации компании:
Вся процедура регистрации компании занимает в среднем 6-ть месяцев. |
| Проверка документов на недвижимость |
Процедура проверки подобных документов является важной частью сделки, чтобы обезопасить себя от "долгостроев". Список документов смотрите в главе "Документы от застройщика". В зависимости от типа недвижимости (земля, вторичная недвижимость или новостройка) виды документов могут отличаться. Так, для совершения сделки по земельным участкам необходимо проверять Land Title, Town & Country Department Zonning certificate (в котором обозначены характеристика участка CRZ/Orchard /Settlement/Comunidade) а также необходимо проверить судебные решения, выдачу кредитов под землю, получить оригинал Deed Of Sale. Проверку документов стоит получить опытному юристу. |
|
Юридическое оформление |
Найм юриста, который будет изучать все документы по недвижимости сделки и сопровождать сделку. Обазательно самостоятельное изучение договоров. Важный момент — ознакомление с договором, особенно пункт про штрафы в случае несвоевременной оплаты.
|
| Внесение платежей |
Покупатель платит 10% на момент бронирования; еще 10% после 30 дней с даты бронирования, а затем 8-10% на каждом этапе строительства. Это наиболее практичный план платежей (который называется Linked Payment Plan), поскольку рассрочки связаны со стадиями строительства, и поэтому капитал покупателя не блокируется, если девелопер задерживает строительство. Во некоторых случаях, девелоперы могут потребовать до 85% оплаты в течение 30-дней после внесения задатка, чтобы предоставить скидку от 10 до 12% от базовой цены. Но эта схема рекомендуется только с уже зарекомендовавшими себя девелоперами. Есть 4 варианта схемы платежей с девелоперами:
Но мы рекомендуем придерживаться озвученного выше плана — Linked Payment Plan, поскольку он является самым безопасным для покупателя. |
| Оплата агенту |
После внесения первого аванса за недвижимость, покупатель выплачивает от 2% до 3% комиссии брокеру за содействие в сделке. |
| Завершающий этап |
После завершения строительства и внесения остатка, вы совместно с застройщиком подписываете финальный договор купли продажи — Sale Deed. По завершению строительства и передачи прав на владение имуществом (Sale Deed) у вас на руках должны быть следующие документы:
|
Документы от застройщика
На момент начала строительства данные документы должны быть уже на руках у девелопера:
- Title deed — документ, подготовленный юристом застройщика, обозначающий право владения недвижимостью.
- Договор с хозяином земли — между застройщиком и владельцем земли; статус землевладения. В случае, если земля еще не в прямом владении (что довольно часто), то необходимо ознакомиться с договором с владельцем (development agreement with the landowner), а также с такими документами как power of attorney, land ownership. Процесс лучше поручить опытному агенту.
- Income tax permission — сертификат от Департамента по Налогам и Сборам.
- Power of Attorney — право на застройку от владельца земли.
- The completion and possession certificates — утвержденный местным муниципалитетом (Panchayat) план конструкции, с количеством этажей, и количеством апартаментов на этаже. Часто девелоперы строят больше, чем одобрено, что может вызвать определенные риски.
- The Agreement to sell — соглашение о продаже, с которым должен ознакомиться ваш юрист. Важно, чтобы окончательный договор на продажу соответствовал утвержденному плану и брошюре.
Дополнительно вы можете проверить такие параметры, как:
- Статус земли — важно, чтобы земля не была со статусом agricultural, CRZ, orchid. В этом случае стройка нелегальна.
- Высота строения — в определенных районах Гоа существуют ограничения на высоту зданий и типы конструкций. Поэтому следует изучить ограничения, накладываемые местным муниципалитетом, и удостоверится, что девелопер не нарушает нормативных актов.
- Проверка муниципальных сертификатов и разрешений — разрешение на пользование водой, электричеством и лифтом. Urban land ceiling NOC (Non Objection Certificate), NOC from water, electricity and lift authorities.
Примеры документов
| Deed of Sale |
 |
| Completion certificate |
|
| Zonning Certificate |
 |
| Survey plan |
 |
| Form 1&14 |
 |
Соглашение о продаже (“Agreement to sell”)
Соглашение о продаже содержит все условия продажи и взаиморасчетов. И, хотя стандартного формата для него нет, оно обычно содержит следующую важную информацию:
- Описание, расположение и характеристики объекта недвижимости;
- Стоимость покупки недвижимости;
- Сумма депозита, подлежащая к уплате покупателем и порядок платежей;
- Дата полной оплаты покупателем, а также дата подписания договора продажи, оформленного и зарегистрированного;
- Дата, когда покупатель получает полное владение недвижимостью.
Соглашение о продаже может также содержать положения о нарушении одной из сторон: например, конфискации депозита в случае неисполнения покупателем своих обязательств; возврата депозита вместе с неустойкой в случае неисполнения обязательств продавцом; правовые споры.
Соглашение о продаже должно быть засвидетельствовано подписями не менее двух свидетелей и должно быть зарегистрировано юристами продавца.
Оплата госпошлины и государственная регистрация
Для государственной регистрации сделки необходимо оплатить два налога — Гербовый сбор (Stamp Duty) и Регистрационный сбор (Registration Fees).
Общая сумма гербового сбора в Гоа составляет 3%. Данная сумма оплачивается в двух частях:
- Первая часть гербового сбора подлежит к уплате в момент заключения Соглашения о продаже и составляет 0,6%.
- Вторая часть гербового сбора оплачивается в момент подписания Договора купли-продажи и составляет 2,4%.
В некоторых случаях, для упрощения процедуры покупки квартиры, сборы могут быть уже включены девелопером в стоимость договора.
После подписания оплаты гербового сбора, на ваших документах проставляется специальный штамп, свидетельствующий о том, что налоговые сборы по сделке с недвижимостью были оплачены. Данной процедурой занимается ваш бухгалтер, который ведет компанию или юрист.
После полной оплаты гербового сбора, покупателем оплачивается регистрационный сбор в размере 1% от суммы сделки. Только после оплаты регистрационного сбора, вы законодательно становитесь собственником имущества.
Договор купли-продажи (“Sale Deed”)
На завершающем этапе сделки покупатель переводит оставшуюся сумму на счет своего продавца, и подписывается окончательный Договор купли-продажи — Sale Deed. Данный договор составляется продавцом, по которому покупатель приобретает право собственности на недвижимость. Договор должен быть засвидетельствован подписями не менее двух свидетелей и должен быть зарегистрирован юристами продавца. Крайне важно, чтобы покупатель не подписывал никаких документов, если только он и его адвокат не удовлетворены его содержанием.
Права покупателя
- Ознакомиться со всеми правовыми документами, сертификатами, разрешениями, которые есть у застройщика;
- Быть в курсе любых существенных дефектов недвижимости, о которых осведомлен девелопер;
- Получить надлежащее оформление передачи прав при полной оплате;
- Владеть недвижимостью согласно договору купли-продажи.
Расходы при покупке квартиры
| Расходы на открытие компании (Company formation) | 60,000 Rs. |
| Гербовый сбор (Stamp Duty) | 3% от суммы сделки |
| Регистрационный сбор (Registration Fees) | 1% от суммы сделки |
| Гонорар юриста (Lawyer fees) | От 4,000 Rs. до 10,000 Rs. за проверку документов |
| Гонорар агента (Brokerage Fee) | От 2% до 3% |
Кроме того, если вы собираетесь покупать недвижимость в жилом комплексе, то будут взиматься ежегодные сборы за обслуживание и ремонт комплекса (Maintenance fees).
Особенности рынка
Общая площадь квартиры. На российском рынке, застройщики указывают в брошюрах стоимость 1 метра исходя из стоимости одного метра общей площади квартиры (которая включает в себя кухню, спальню, ванную и пр). В Индии параметр общей площади квартиры не употребляется. Для жилой и коммерческой недвижимости определен параметр Super Buildup, который указан застройщиком во всех брошюрах и рекламных проспектах. Это общая стоимость + домовая площадь. Параметр включает в себя как все комнаты квартиры, так и общие зоны, лестничный пролет, технические помещения, вестибюль и т. д. Реальная общая площадь квартиры (carpet area) может фактически быть на 30 процентов меньше, чем super buildup. Например, двухквартирный дом, с обозначенной площадью в 185 кв.м. может фактически иметь всего 70 кв. м. жилой площади, и 120 — общей.
Цены на покупку дома
| Дом | Характеристики дома | Стоимость, Rs. |
|---|---|---|
 |
Дом на 3 спальни, Южный Гоа — Бенаулим Застройка 142 кв.м., территория 207 кв.м., охраняемый комплекс, 3 км до пляжа |
8,5 млн. рупий |
 |
Дом, 1 спальня, Южный Гоа — Кавелоссим Застройка 60 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 500 м до пляжа |
8,0 млн. рупий |
 |
Дом на 3 спальни, Южный Гоа — Кавелоссим Застройка 160 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 500 м до пляжа |
40,0 млн. рупий |
 |
Дом на 2 спальни, Южный Гоа — Колва Застройка 140 кв.м., территория 253 кв.м., 100 м до пляжа |
17,0 млн. рупий |
Цены на покупку квартиры
| Квартира | Характеристики квартиры | Стоимость, Rs. |
|---|---|---|
 |
Квартира на 3 спальни, Южный Гоа — Бенаулим Жилая площадь 50 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 1 км до пляжа |
4,0 млн. рупий |
 |
Квартира на 2 спальни, Северный Гоа — Сиолим Жилая площадь 120 кв.м., охраняемый комплекс, бассейн, 5 км до пляжа |
6,0 млн. рупий |
Сдача жилья в Гоа
Туристический поток в штат продолжается круглый год, ведь штат Гоа — это очень популярное место отдыха среди самих индийцев. В сезон дождей сюда любят приезжать гости из арабских стран (ОАЭ, Кувейта), а в период с ноября по март — русские и европейцы. Если вы планируете сдавать купленную недвижимость туристам, то лучше всего планировать покупку недвижимости вблизи береговой линии в комплексе с бассейном.
Сдавать недвижимость лучше всего через агентство, которое будет следить за жильем и принимать гостей.
Арендная плата за сдачу апартаментов варьируются в пределах от 25 тысяч до 40 тысяч рупий в месяц. Подробнее об аренде жилья в Гоа вы можете прочитать здесь.
|
|
 |
 |
 |
|
2 спальни — от 25,000 Rs. / месяц |
2 спальни — от 35,000 Rs. / месяц |
2 спальни — от 25,000 Rs. / месяц |
1 спальня — от 20,000 Rs. / месяц |
7 основных ошибок при покупке недвижимости
- В момент оформления юридического лица директор компании не имеет Бизнес визу (Business visa). В этом случае могут возникнуть серьезные проблемы с оформлением имущества на завершающем этапе.
- Оплата налом, с личного счета, под расписку и так далее. Все финансовые операции по покупке недвижимости должны производиться только с индийского юридического лица.
- Частные соглашения купли-продажи. Эта ситуация может быть предложена в качестве способа уклониться от уплаты налогов. Риск состоит в том, что продавец может продать недвижимость снова другому лицу.
- Временное оформление недвижимости на знакомого-индийца. Историй, когда индиец забирает себе недвижимость и клиент остается с носом — масса.
- Внедрение третьей стороны в сделку, который действует в качестве посредника между собственником имущества и юридически зарегистрированным владельцем. В таком случае цена может быть повышена на 30-55%.
- Покупка недвижимости, построенной на сельскохозяйственных и других землях, которое было построено с нарушением строительных норм и/или при отсутствии необходимых разрешительных документов. Вполне возможно, что такое имущество будет снесено по приказу правительства.
- Покупка без помощи агента по недвижимости. Как правило, хороший агент быстро выявит объекты низкого качества. Ему нужны довольные клиенты, а значит, он будет избегать проблемных девелоперов и продавцов.
Заключение
Покупка недвижимости в Гоа занятие довольно хлопотное, но при правильном подходе и понимании всех процессов — приятное и несложное. Мы рекомендуем вам обращаться только к зарекомендовавшим себя риэлторам, у которых есть многолетний опыт на рынке по проведению сделок.
Наша компания оказывает полное содействие по покупке недвижимости и консультации по открытию юридического лица в Индии. Обращайтесь, или пишите на ceo@thegoavilla.com!
English